Türkiyede Konut Kredisi Faizleri Daha da Yükselir mi

Konut kredisi başta olmak üzere kredi faiz oranları giderek artmakta. Kredi faiz oranlarındaki bu artış, çeşitli ekonomistlerin tahminlerini de aşmış durumda. Bunun en önemli sebebi aşırı borçlanma ve ekonominin içerisinde bulunduğu stagflasyon durumu olarak gösterilirken uygulanmaya başlanacak yeni ekonomi programının da faiz oranlarını kısa vadede düşürüp düşürmeyeceği merak konusu. Ekonomistler konuyla ilgili yaptığı tahminlerde enflasyon ve faiz oranlarıyla ilgili oldukça olumsuz bir görüşe sahip. Bu kapsamda tüketici için yararlı olacağını düşünerek Türkiye’de konut kredisi faizleri daha da yükselir mi, kredi faizleri neye göre belirlenir, tüketici ne yapmalı ve türevi konulara değinilmesi yararlı olacaktır.

Bankalar Kredi Faiz Oranlarını Nasıl Belirler

Kredi faiz oranlarının yükselip yükselmeyeceğini anlamak isteyen bir kişinin kendi tahminlerini de yapabilmesi için bankaların kredi faiz oranlarını nasıl belirlediği hakkında fikir sahibi olması gerekir. Bu çok karmaşık bir konu değildir, en basit haliyle banka kredi sağlamak için ihtiyaç duyduğu fonu ne kadar zor elde ediyorsa kredi faiz oranları da o kadar yüksek olur. Bu fon gerek Merkez Bankası gerek yabancı ülkelerde faaliyet gösteren bankalar gerekse vadeli mevduat hesaplarından sağlanabilir, ancak basit bir şekilde düşünüldüğünde bu üç fon kaynağının da belirli bir maliyete sahip olduğu anlaşılabilecektir.

Bankalar vadeli mevduat hesaplarına verdiği faiz oranıyla kredi verdiği faiz oranı arasında kalan fark kadar kar eder. Hali hazırda atılan çeşitli adımlar bankaların kredi faiz oranlarını mümkün olabildiğince düşürmesine neden olsa da ülkemizde vadeli hesap alternatifi yatırım araçları çok kullanılmadığı için bankalar da vadeli mevduat hesaplarının faizini yükseltmemekte yani yüksek kar etmeye devam etmektedir. Öyle ki bazı bankalar ekonominin içerisinde bulunduğu şu olumsuz durumda son yılların en yüksek karını açıklamaktadır.

Herşey Merkez Bankası’ndan Başlıyor

Bankalar mevduat için ne kadar faiz ödeyeceğini belirlemek konusunda özgürdür, mevcut rekabet bankaların bir oranın etrafında gezinmesine neden olur. Fakat kredi tahsis etmek için borçlanmak zorunda olan bankalar mutlaka bir oranın üzerinde faiz belirlemek durumundadır, buna sabit maliyet denir. Bu sabit maliyet genellikle Merkez Bankası tarafından belirlenmektedir, çünkü bankalar kredi sağlayacağı fonun büyük bir kısmını Merkez Bankası’ndan tahsis eder ve dolayısıyla Merkez Bankası’nın bankalara kredi tahsisi için belirlediği kredi faiz oranı da bankanın sabit maliyeti olur.

Merkez Bankası geçtiğimiz ay içerisinde yaptığı Para Politikası Kurulu Toplantısı’nda faiz oranlarının artmasını kararlaştırdı. Bunun anlamı bankaların artık daha yüksek maliyetle borçlanacağıydı ve önümüzdeki günlerde bir toplantı daha gerçekleştirilecek. Dolayısıyla 13 Aralık 2018 günü gerçekleştirilecek Merkez Bankası Para Politikası Kurulu Toplantısı sonrasında faiz oranlarının daha  da artıp artmayacağı belli olacak. Merkez Bankası 25 Ekim 2018 günü yaptığı PPK sonrasında faizlerde bir değişiklik yapmadığını, faiz oranlarının sabit tutulduğunu duyurdu dolayısıyla maliyetlerde ciddi bir farklılık da söz konusu olmadı ve faiz oranlarında değişikliğe gidilmedi.

Piyasa Bazlı Faktörler

Bankalar uzun vadeli borç vermek ve vadeli hesap açmak ister çünkü bu sayede daha sonraya ertelediği ödemeleriyle yeni kaynaklar yaratabilir, daha fazla kredi sağlayabilir. Ülkemizde açılan vadeli hesapların ortalama 3 aylık olduğu düşünüldüğünde bu sürenin gerçekten çok kısa olduğu bilinmelidir. Yani bankalar 3 aylık süreçlerle parasını ödünç veren vadeli mevduat hesabı sahibi yatırımcıların parasını 1-3 yıl arasında vadeyle kredi çeken tüketicilere fon olarak ayırdığında günü kurtarmaktan başka bir şey yapmaz.

Dolayısıyla faiz oranlarının maliyeti de yüksek olur, çünkü vadeli hesap sahipleri parasını ödünç vermiş olsa bile kısa vadeli beklenti içerisinde olduğu için parasını her an çekebilir ve bu riskin de finanse edilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla daha uzun vadeli yatırımlar yapmaya başlanmadığı sürece bankaların faiz oranlarında ciddi bir düşüşe imza atması da pek mümkün olmayacaktır.

Bankaların faiz oranlarının nasıl belirlediğiyle ilgili yapılan bir akademik çalışmada bankaların GSYİH ve enflasyondaki artış dahil olmak üzere ekonominin temel göstergelerini baz aldığını ortaya koymuştur. Bu açıdan ekonomik durgunluk sırasında yaşandığı gibi talebin düşük olduğu, paranın harcanmadığı ve kimsenin borçlanmak istemediği durumlarda faiz oranları da ekonomik göstergeler gibi yüksek olacaktır. Bu kesin olarak böyle değildir, ancak en basit haliyle kısa süre içerisinde bir tahmin yapılması gerekiyorsa ekonomik göstergeler baz alınarak genel bir faiz tahmini de yapılabilir. Muhtemelen yapılan tahmin doğru olacaktır. Ülkemizin makro ekonomik göstergeleri ise hiç iyiye gitmemektedir, geçtiğimiz ay içerisinde enflasyon % 24,50 olarak gerçekleşmiştir ki bu daha da yükseleceğinin bir göstergesidir.

Ödenmeyen Krediler

Bankalar kredi tahsis ederken borçlarını tam zamanında ve miktarında geri alacağını düşünüp, buna göre hareket eder. Eğer bu döngüde bir aksama meydana gelirse işler ciddi şekilde bozulur ve bu nedenle kredi tahsisi konusunda çok dikkatli davranırlar. Geçtiğimiz günlerde peş peşe çıkan ödenmeyen banka borçlarının varlık yönetim şirketlerine satılmasıyla ilgili haberler kredi borçlarının yüksek oranda ödenmediğini ortaya koymuştur. Ayrıca geleceğe ilişkin tahmin yapan ekonomistler tasarruf edemeyen, hayat pahalılığı altında ezilen tüketicilerin borçlarını ilerleyen dönemde de ödeyemeyebileceğini tahmin etmektedir. Bu ve buna benzer durumların yaşandığı bir zaman diliminde kredi faiz oranlarının düşmesini beklemek pek mantıklı değildir.

Türkiye’de Faizler Neden Yüksek

Ülkemizde kredi faiz oranlarının çok yüksek olmasının en önemli nedeni enflasyon, bütçe açığı, hazinenin aşırı borçlanması, cari açık ve dış borçların miktarındaki inanılmaz artış olarak sıralanabilir.

Enflasyon

Enflasyon oranı % 24,5 seviyesine çıktı ve neredeyse hiç kimse % 5’lik enflasyon hedefini inandırıcı, ulaşılabilir bulmuyor.  Bu oranlar uluslararası piyasalar için kabul edilebilir bir enflasyon oranı değil, ülkemizde gerçekleşen enflasyon tüketicilerin tasarruf edememesini, parasını harcamak ve borçlanmak konusunda çekimser davranmasını yani stagflasyon sorununun yaşanmasını ortaya çıkarıyor.

Bütçe Açığı

Anayasa referandumundan önce gerçekleştirilen seçim kampanyası harcamaları sonrasında bütçe açığı inanılması güç şekilde arttı ve bir önceki yılın aynı döneminde 4.87 milyar TL açık veren bütçe yılın aynı döneminde tam 25,18 milyar TL açık verdi. Bütçe açığının bu denli hızlı şekilde artması borçlanma ihtiyacını doğurdu ve kısır bir döngü oluşarak faiz oranlarının daha da yükselmesi gerekti.

Yeterli Dış Kaynak Yok

Ülkemiz çeşitli açılardan dışa bağımlı bir ülke ve ülkeye mutlaka yabancı sermaye girişi gerekiyor. Türkiye’ye gelen yabancı kaynağın miktarında ciddi bir azalma mevcut, ayrıca gelen küçük miktardaki yabancı kaynak da çok kısa vadeli yatırımlar yapıyor. Yukarıda bir paragrafta bahsettiğimiz gibi kısa vadeli yatırımlar ekonomi için pek istenen bir şey değil, hatta yatırım vadelerinin uzaması için atılan bir adımda en az 1 yıllık vadeyle açılan yatırım hesaplarından vergi alınmaması kararlaştırılmıştı.

Kredi-Mevduat Dengesi Bozuk

Normalda bankaların mevduat hacminin kredi hacminden daha yüksek olması gerekmektedir, ancak hali hazırda işler bu şekilde yürümemektedir. Eylül sonunda yapılan açıklamada kredi hacminin mevduat hacminden % 22,36 daha fazla olduğu, yani borçlanmanın tasarruflardan daha yüksek olduğu ortaya çıktı. Dolayısıyla bu dengesizlik nedeniyle kredi faiz oranları daha da yükselmekte.

Peki Konut Kredisi Faizleri Yükselir Mi?

Mevcut koşullar incelendiğinde ve genel bir analiz yapıldığında konut kredisi faiz oranlarının 12 Aralık’ta yapılacak PPK toplantısı sonrasında yükseleceği tahmin edilebilir. Fakat ülkemizde işler pek de beklendiği gibi olmayabiliyor. Yaşanabilecek herhangi bir siyasi kriz ya da bir konuda atılacak adım her an her şeyi değiştirebilir ki ülkemizin en büyük sorunlarından birisi de tam olarak geleceğe ilişkin tahminde bulunmayı neredeyse imkansız kılan bu belirsizlik durumu. Bir tavsiye niteliğinde olması adına eğer kendi ihtiyacınız için, yani içerisinde kendiniz oturacaksanız ve halihazırda kira ödüyorsanız konut kredisi çekmeyi düşünün. Fakat yatırım amacıyla konut kredisi çekecekseniz, yani kirasının kredi faizini ödemesini istiyorsanız farklı yatırım araçlarına yönelmeniz mantıklı olabilir.

Konut Kredisi Faiz Oranları 2019 da Düşecek mi konulu yazımızı da okuyarak, daha önceden sizlerle paylaşmış olduğumuz yazımıza da göz atabilirsiniz.